便宜房贷将至 考虑通胀还是等额本息划算

萬里通

　拧巴了大半年的商业房贷，在四季度突然大逆转。9月30日，央行联合银监会出台“拥一套房还清贷款再购房算首套”的新政，同时重申了首套房贷款利率7折下限的规定，房贷迎来自2009年以来最宽松的政策。

　　南都君巡城踩点广州20多家银行网点发现，尽管目前建行、中行等多家银行已经公布了房贷新政执行标准，但在广州目前几乎所有的银行网点都仍在等待新政的具体实施细则。不过，包括国有银行在内的多家银行房贷利率已开始松动，广州汇丰银行网点甚至出现了9折房贷利率。而广州多个银行人士向南都记者确认，房贷正在调价中，本周开始将陆续出台房贷新政及利率优惠政策。

　　如果你是新政的受惠者，不妨再和开发商和二手业主拖一拖，以便享受3成的低首付。

　　网点：房贷政策，很快就会变

　　央行国庆节前的房贷政策对于正打算购房，且手上没有房贷的市民来说，无疑最为利好—这意味着，以前首付要7成，新政之后首付只要3成就可以了。以一套总价两百万元的房子计算，首付相差达80万元之多。

　　在央行的新政之后，节后首周，建行、中行等部分银行总行抢先对外公布了最新的房贷实施细则。从上述两家国有大行对外公布的细则看，基本与央行规定相一致，且更多的首付比例及定价权下放至分行层面。其中，中国银行总行称，已经于10月1日起实施新政。而农行广东省分行上周亦曾对南都记者表示，广东农行已在节后首个工作日开始实施新政。

　　不过，根据南都君上周五、上周六对广州全市22家银行进行调查显示，除了中信银行，包括已经公布总行层面实施细则的中行和建行在内，目前基层个贷经理均表示，目前尚未收到总行层面实施新政的正式通知。“央行已经出台了新政，总行也已经下发了文件，现在就是等省行以及分行各个层面制定执行的细则。”一家国有银行个贷部负责人对南都记者表示，广东各地情况不同，预计将采取差异化的执行方案。

　　那么新政何时才能传递到基层，令市民能够真正感受到呢？从南都记者的采访看，或将在本周至下周内，各家银行网点将以新政待客。其中，招商银行淘金路支行个贷经理表示，尽管目前仍在等待总行的实施细则，但预计本周一会有方案。邮储银行天河支行相关负责人表示，预计本周二、三将有新通知。“现在执行的房贷政策，很快就会变。”交行一位个贷经理对以客户咨询的南都记者表示，建议现在最好先和开发商商量，先拖一拖，新政肯定很快就会执行。

　　据悉，根据各家银行总行制定的方案，房贷新政将对分行给予更多授权，各地按各地情况制定细则。其中，拥有二套房以上住房，还清贷款之后再购房是否仍可按首套房执行成为较大的争议。此外，非本地户籍是否可以向本地银行申请贷款也成为各家银行后续房贷细则中较为关注的焦点。

　　利率7折？“各位亲，还是别做梦了”

　　据悉，除了首套房认定标准放松，市民购房可以少缴纳首付外，新政引发市场较大关注还在于重申了首套房贷款利率7折下限的规定。“房贷利率重新回归7折。”新政发布之时，各大门户网站高挂新闻标题成为房屋中介催紧客户买房的一大理由。不过，只要各位亲和南都君一样逐家银行询价，就会发现—7折房贷利率只是个愿望。

　　南都君发现，目前房贷利率最低折扣仍在外资行，但均在基准9折以上。其中，最低的要数汇丰银行。汇丰银行一位个贷部经理告诉南都记者，目前该行最低可以实行的首套房贷利率为9折。其次，恒生银行亦有9.8折的利率优惠。

　　对此，业内人士普遍认为，个人住房按揭贷款相对个人消费贷款和小微企业贷款来说，收益率偏低，7折利率已经接近银行负债成本，盈利要求决定了银行不可能拿出太多信贷资源配置在个人房贷品种上。

　　而从存贷定价上看，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4 .75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，若银行房贷利率推行7折优惠，则明显地出现倒挂，经济学家连平更明确表示，如果住房贷款低于8.5折，银行就没钱可赚，9折左右的话，银行还可能愿意做。所以有关很多读者询问什么时候银行房贷打7折，南都君不得不奉劝一句“各位亲，还是别做梦了”。

　　广州房贷有下调空间

　　不过，尽管7折房贷利率不可期，但是房贷利率下行确实已经开始显现。根据融360数据，目前广州部分银行的房贷利率相比上月有所下降，其中，建设银行首套房贷利率由基准上浮5%下调至基准；工商银行由基准上浮2%下调至基准；广州银行由基准上浮10%下调至基准上浮5%；花旗银行重启房贷业务，首套房贷利率为基准。

　　不过，相比于上海和深圳两大二线城市，广州的房贷利率仍算“较贵”。其中，调价最为明显的是深圳地区，有7家银行下调首套房贷款利率。房贷利率出现打折的银行也越来越多，其中，建行、招行、邮储银行由基准利率下调至9.7折。此外，民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮10%下调至基准，光大银行由此前基准上浮15%下调至基准。

　　与深圳类似，上海各银行优惠房贷利率较节前开始增多。其中，华夏银行首套房贷利率由基准利率上浮10%下调至9.2折，降幅明显；中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。房贷宽松“假象”进入实质性下调阶段。

　　而对于广州相对较高的房贷利率，融360信贷专家徐瑾认为，目前广州的利率水平在一线城市中处在高位，所以利率下调空间也相对较大，但是出于盈利的考量，银行推出无附加条件7折利率的可能性很小。