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美国市中心住穷人,中国市中心住富人?

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發表於 2024-4-27 08:54:07 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
大家在电视上应该都看到过一件事,国外好像有钱人都住在郊区的别墅里,市中心反而穷人在住,纳闷我们将来会不会也成那样。

  真实情况比较复杂,咱们慢慢说,聊完大家自然就知道了。这背后其实有一条清晰的城市演化路径。

  最早的大城市都在河边,取水方便,也方便处理垃圾,直接扔水里就完事了。这也是为啥要强调“上风上水”,因为古代没有垃圾处理厂,一直有个往河里倾倒生活垃圾的习惯,而且古代的城市排污一直是个问题,在哪都臭气熏天,住在下游多多少少有点吃亏。这也是为啥说北京明清“东富西贵”,因为西边就是上风上水。

  随便截了个图,大家可以看看,这一点全世界都差不多,一般都得傍河:




  当然还有一些城市不是为了群居而生的,而是为了军事上的防御目的,比如中国边疆上无数的边塞。这些边塞往往都是苦寒之地,都严重缺水,极少有发展成大城市的。北京是个例外,按理说北京的发展水平不会超过石家庄,但是因为它是首都,自然也就不一样了。

  工业时代降临后,无论是生产还是冷却,都需要更多的水。那些面朝大海,有港湾可以把商品装上船卖出去的地区就比较占便宜。如果这个地方背后还有巨大的一块平地,这块平地就可以直接搞生产,那就更占便宜了。

  如果港口城市背后的平地也依靠水路连接起来,简直就是buff叠满,这种区域一般都富得流油。中国的长三角,通过太湖和长江水系连接在了一起;美国的“纽约-五大湖地区”,日本的东京圈,英国的伦敦圈,都是这样的风水宝地,既是商业港,又是工业区。

  所以超级城市最开始几乎都是黑烟弥漫搞工业,城市居民也都以工人为主。

  慢慢富起来之后,升级到了服务业。大家在服务业赚到钱,就不想进厂了,而且越来越受不了工厂的高污染高噪音,慢慢就把工厂搬了出去。

  大家很难想象类似巴黎、伦敦、东京,纽约,乃至咱们的北京上海曾经都是工业重地。后来这些城市都完成了“去工业化”,工业,尤其是高污染工业都迁了出去。比如北京的首钢工业园已经成了一个旅游打卡地,曾经那地方也在热火朝天地大炼钢铁。随便找了张图:



 

 随着工业迁出,一部分工人迁了出去,剩下的继续住在市中心。市中心慢慢住上了从事服务业的中产阶级。

  中产阶级的收入要比工人高,他们很快就把市中心的房价给推高,房价高了之后,房租也会高。那些商铺会把房租加到商品上,很快物价就上来了,逼着周围的不少人也迁到了城市边缘,这也是为啥北京的五环六环住着很多老北京。

  城市发展的第一个阶段是在去工业化之后,把一部分承担不起大城市成本的人赶出市中心,这个阶段全世界都差不多。咱们现在主要出在这个阶段。

  等市中心成本越来越高,慢慢企业就搬到城市边缘上去了。比如北京的北清路,在五环和六环之间,那里就有一堆高科技企业,把那附近的房价拉的非常高。还有亦庄,也一样,那些企业占地面积太大,在城里根本没那么多地,他们就去城外了。

  由于那些地方往往比较空旷,地价便宜,开发商也愿意开发密度极低的别墅群或者低矮洋房。这时候第一批中产阶级就迁到郊区去了。随后一些人也希望住到城外山清水秀的地方,不愿意住市中心的老楼,也搬走了。

  这种迁徙过程还有个专用名词,叫“郊区化”(suburbanization),美国上世纪60年代发生了这种转变,中国最近这几年也发生了这种趋势,但比较零星。

  不过美国比中国复杂得多。

  主要原因当然是大家都喜欢宽敞的大房子,他们还有个很重要的原因咱们根本体会不到,就是白人跑出去躲黑人去了。因为上世纪美国强行推种族融合政策,很多白人不愿意自己孩子跟黑人孩子一起上课,干脆跑到成本较高的郊区。当然现在开始搞“黑命贵”,不能再这样明目张胆了,但是郊区黑人要比白人少得多。

  富人和中产阶级跑了,导致内城税收也成了问题,变得破败,学校的好生源也走了,学校越来越差,有点追求的家庭也没法待了。英国同时期也发生了这种事,内城变得非常衰败,同时犯罪率和失业率都上去了。

  主要也是因为他们那边税收模式跟咱们不一样,他们的警察和市容维护都是本地房产税给撑着,中产和富人跑了,税源没了,治安和市容都保证不了了,这下有点追求的人更得跑了。

  说到这里,大家应该已经看出来了,中国当前这种税收模式,是很难出现美国那种情况的。咱们是整体一盘棋,每个区也不是靠当地自己养。自己养自己,很容易出现大分化,大家想想,穷地方一直没钱提升自己,富人和中产跑路,可不是越来越矬?

  此外美国那边基建完成较早,纽约那种地方动不动一堆百年老楼,对于要求品质的人来说根本没法接受。

  咱们这边也零星发生了这种情况,市中心的房子由于楼龄高,也导致了中产阶级和有钱人搬走了,慢慢地一些品质太差的小区最后都是租客。

  租客自然不会把小区当家,小区整体环境越来越差,更麻烦的是,越来越多的人不好好交物业费,维护也成问题,最后就变得很陈旧了。咱们继续以北京为例,北京二环里很多老小区已经没法看了,大家有兴趣上抖音搜一下,很多老北京一家子五六口子挤在一个四五十平的房子里。如果不是附近的教育资源加持,那房价也没法看,北京的那些不是学区房的老破小,是这一轮房价下跌最惨的。

  同样的道理,天津和平区,上海静安区,会看到大量品质极差的老破小,里边住的人很多也没啥钱。

  但是市中心在哪都属于核心地段,不可能没业务。

  很多高端服务业,类似金融,跨国公司总部,高档商业区,这些都不能建到太偏的区域,一般都会建到每个超级城市市中心。

  这就决定了很多富人和中产阶级是不能住到郊区去的,不然没法上班了,他们又不愿意住老宅,那怎么办?

  政府和开发商自然会想办法搞一些豪华小区给这些人住,这个操作整体是很难的,因为涉及拆迁什么的。拆迁这事有个窗口,过了之后越来越难,这也是为啥各国的城市改造都那么难,咱们以前是很容易的,现在也碰上这种情况了,越来越拆不动。

  这种高品质小区盖起来之后,因为同时占着各种优越条件,一般房价贵得离谱。

  于是又发生了人口回流,大量富人又住回市中心豪宅去了,这种情况再中国和美国都发生了。这时候回流的是真正的富人,因为市中心的豪华房子在哪都不是一般的贵,不区分美国、中国甚至印度越南。

  如果在市中心改造了一大片,这一片无论是租金还是物业费,都不是普通收入能承受的,没啥钱的人很快都得迁出去,搬到住得起的街区,这一片就全部住上了富人和中产们。英语里还有一个词描述这种情况,叫“绅士化”(gentrification,也翻译成“贵族化”)
  最后就形成了一个新格局:
  以北京为例,在市中心,交错分布着各种奇怪的小区。有的小区是上世纪七八十年代的老旧工厂宿舍,可能连卫生间都没,里边住的都是一群本地人,或者租客。而这些老宅旁边,又有贵得离谱的豪华小区。纽约那边也一样,而且他们的市中心豪华公寓更是离谱的贵。

  老小区租金往往不高,因为这些房子年久失修,楼道里都在流污水,能租上价有了鬼了。大家可能想象不到,北京上海市中心都有这类小区。如果有个摄像机拍这种地方,你也会产生一种“收入低的住市中心”的感觉。

  毕竟再怎么高级的商业区,都需要大量的配套人力,得有吃饭的地方,还有超市,还得有保安什么的。这些行业都容纳了大量的人,这些低收入人群有两个选择,要不租房住在附近,要不去城外。

  由于他们没啥钱,房租又太贵,只好花少量的钱租很小的一块地,最后就出现那种狭窄空间挤了一堆人。

  你可能纳闷,为啥要租这种地方,就不能租远一些吗?

  当然可以了,继续以北京为例,大家知道那个房价“膝盖斩”的燕郊吧,那地方就住了大量在国贸上班的人。住那边的优点是便宜且宽敞,毛病就是他们得忍受极其痛苦的早晚通勤。坐地铁往死里挤,开车往死里堵,坐公交车又挤又堵。

  很多人干脆就住在了朝阳区的城中村里,住得比较挤,条件比较差,但好处是不用忍受煎熬的通勤时间了。

  这一点在北京上海已经不太明显了,最明显的是广东那边,广州和深圳有个神奇的景色,不了解的人会觉得很奇怪,高楼大厦间无数各种城中村。

  你说有病啊去受那种罪?主要是收入高,一般都比别的地方高50%以上甚至直接翻倍,比在老家高好几倍。很多人不怕苦,怕赚不到钱。

  在伦敦纽约,还有那种上百年的老小区,情况跟我们一样。他们还有个更麻烦的事,就是治安问题。国外政府管理不像咱们这么深入,用互联网黑化来说,就是缺乏“管理抓手,颗粒度也不行”,对于那种破败街区,政府的态度是混一天算一天,里边的人又比较穷,失业率也高,所以干啥的都有,治安就好不了。

  此外还有个政治不正确的话题,一般黑人和老墨聚集的地区,治安都不会太好。他们一般超过50%,中产阶级就会迅速搬走,把那块地留给他们霍霍。

  同时富人和中产聚集的区域干净漂亮,有警察巡逻,而且一般缺乏公共交通和快餐店。流浪汉也不太愿意去,去了也很难找到吃的,这也决定了美国流浪汉都愿意挤在市中心附近。那边有政府和教会的救济站,也有大量的快餐店,几块钱就能吃饱,那里聚集了一堆要饭的人。如果跑去郊区富人区,会发现啥也没,连个麦当劳也找不到。

  跟中国不一样的是,在美国通了公交车不是啥好事,因为乱七八糟的低收入人群就会过来。

  不过美国那边现在也出现了一个趋势,在富人搬离市中心后,现在又在往回搬。原因就是上文提到的,一些高端产业建到市中心去了,他们得回去上班。

  倒也不一定彻底搬回去,也有可能跟咱们这边似的,那些有钱人在顺义或者亦庄有别墅,周末在郊区,工作日到市中心的豪宅去,不然通勤太可怕了。

  如果说中美之间有啥明显区别,就是咱们是很难出现那种连成片的“富人区”。

  大家去看下就能发现,可能是政府规划时有意为之,一般一个豪盘附近,肯定给你搞几个经济适用盘,或者回迁房和豪宅盘弄在一起。而且很多豪华小区得专门拿出几栋楼做公租房,进一步防止贫富分化。

  这也导致了北京的房价比较魔幻,并不是大家想象的那种某个地段的房子都很贵。经常两个小区隔了一条街,价格差了三四万。最明显的就是吴亦凡住的那个棕榈泉,旁边叫丽水嘉园,这俩小区挨着,但是房价差了两三万一平方。

  不过这俩小区的公共设施确实是共用的,超市,公园等等。美国那边相对来说就比较缺乏政府规划,往往出现那种大面积的富人区,同时也有大面积的贫民区。

  从发达国家的情况来看,一般如果不加约束,让市场自己做决策,富人们天然有聚在一起的倾向,最后形成大片的富人区。这一点在中国基本上被压制住了。

  收入不那么宽裕的人为了追逐低房价低物价,不由自主也往一起聚。这一点没有太好的办法,最明显的就是北京的天通苑社区,那地方人口密度超高,但是好处是人多均摊了成本,那地方应该是北京物价和房价的地板,也是很多北漂的第一站。

  其实天通苑也能看出来中美的差别,前几年北京搞那个“回天改造”,翻新了一部分天通苑和回龙观的设施,很多年轻人表示天通苑现在除了交通太离谱,其他的好了很多。网上不少人说天通苑是贫民窟,这就离谱了,天通苑住了大量的华为、百度、小米还有阿里的人,那里边环境其实并不差,就是人太多,大家有钱了就会搬走,上限不高。

  写到这里,整体就很清楚了:
  1、美国英国形成那种“郊区化”趋势,跟他们的税收政策有很大关系,一旦富人和中产迁出一个地区,那个地区房产税急剧下降,没钱维护公共设施,很容易越来越破。最后有点钱的都跑了,只剩下穷人了。政府又缺乏动力和资金去维护,最后越来越破。

  2、不过随着进一步发展,美国那边市中心或者内城又出现了富人的回流,只是他们回到城里也住在高档公寓。郊区的富人盘附近确实穷人很少,主要也是因为那些地方干啥都不方便,生活成本要高很多。

  3、中国这些年也出现了一些“郊区化”,但是不明显,毕竟挣大钱机会依旧在城里。不过中国这边市中心住的也不是富人,只是他们的房子相对贵一些,大部分人也是正常人。

  4、中国这边的强规划特点某种意义上避免了大片大片的富人区,相对来说更加融合一些。

  ...P.r.o

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