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“一带一路”桥头堡 上海北外滩核心商圈分析

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發表於 2019-12-8 22:02:08 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
原创来源:微信公众号:抢占RCEP战略高地  作者:Winnie Lau

静安、黄浦、徐汇一直在暗搓搓竞争“有钱人最多”的头衔

浦东陆家嘴是全国乃至全世界最有影响力的金融中心,巍然屹立的楼群成为一道亮丽的风景线,俨然成为了魔都的门面担当。以静安、黄浦、徐汇为首的中心城区,以前是英租界、法租界地盘,小资情调浓厚,坐拥上海最繁华的时尚街区,最时髦的俊男靓女在这里聚集,是纸醉金迷、夜夜笙歌的不夜城,汇聚了魔都大半的有钱人。

静安区历史建筑云集,汇聚了众多高端国际化商圈,如果不是因为高房价,会有更多人爱上它;黄浦区一直以来都深受游客喜爱,外滩、新天地、豫园、人民广场、南京路等人气相当火爆;徐汇区是上海最富历史,且最有异域风情的区,有数不清的优秀建筑在这里诞生,文学艺术气息十分浓厚,有着上海独一无二的小资派生活,是闹中取静的富人聚集地,也曾是无数外国大使馆扎堆的地方。

陆家嘴、静安、黄浦、徐汇等虽说泾渭分明,但每个区都有自己的得意之处,一直是上海第一梯队的核心商圈。北外滩和大虹桥规划虽不甘示弱,铆足了力气也想追赶上来,渴望在瞬息万变的市场中焕发新的生机,但几乎没有一个引以为傲的招牌,日后的发展还需努力,想要超过陆家嘴和三大巨头,实在是任重而道远。

北外滩白天的核心商圈要形成,最快还要3-5年的时间来蕴酿

根据规划,北外滩发展定位:北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补,重点打造航运、金融企业总部的集聚地、邮轮客运中心、口岸服务中心和文化创意中心五大功能。截至2020年,该片区内将规划兴建84万平方米甲级写字楼,写字楼规模相当于在上海再造一个中央商务区。

2019年12月7日,这是近一年多以来,我第三次到北外滩商圈做实地考察。当天我是顺着东大名路,从白玉兰广场走到凯德来福士广场,但我却惊讶的发现,先前熟悉的沿路商家名称,竟然都一一消失;甚至连最接地气的社区大食堂也经营不善;更惨的是,凯德来福士广场对面的白金湾广场、北外滩中心、星外滩还有一些餐饮店,多数客流稀少,生意更是益加冷清,之前曾经光顾的商家都已成回忆。

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白金湾广场

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北外滩中心

盒马鲜生新业态尝试—f2便利店,在2017年12月4日揭开神秘面纱时,选择首先落子上海虹口北外滩区域的白金湾广场。白金湾广场是一个具有底楼临街商业业态规划的高档商住混合项目,在盒马f2便利店进驻之前,虽然项目建成已近十年,但整个广场开业的商铺却只有一家足疗店,招商情况并不理想。说明盒马f2首店选址白金湾广场,若不是为了首店降低试错租金成本,要不就是受不了白金湾广场开发商提供长达1-3年免租期的诱惑。去年七宝商圈某楼盘陷入招商困境,很多商家都是因为贪图一年的免租期才决定进驻。

从政策发展规划来看,北外滩未来或许蕴藏巨大潜能,但目前还不能算是成熟的商圈。虽然新兴产业、企业进驻北外滩写字楼能够带来稳定高质量的工作日客流,但居住人口对商圈的贡献才是全天候的。以目前北外滩甲级写字楼企业进驻率,和中高端商品房的入住率来推算,北外滩白天的核心商圈要形成,最快还要3-5年的时间来蕴酿。

虹口区政府出奇招   打造“夜经济”、“夜生活” 消费热点

摘录2019年虹口区立足区域发展特色,研究制定了《关于虹口区进一步优化供给促进消费增长的项目实施方案》:

在“一线一街多圈多点”总体商业布局的基础上,通过打造夜间消费特色、形成夜间消费热点,以项目为抓手,推进本区夜间经济发展,在北外滩、虹口足球场、瑞虹天地三大商圈打造跨界消费特色示范区。

北外滩商圈:滨江“潮流夜生活”区域

根据虹口商业总体布局,北外滩将作为区域金融、航运产业承载区,一带一路桥头堡,未来商务商业重点发展区域,夜间经济对该地区的定位是发展“全景式”夜间经济,依托滨江一线的景观优势,推广游船游览,在滨江步道推广夜跑;吸引国内外知名品牌在国客中心码头、白玉兰、凯德等商业载体进行时尚新品发布;鼓励在大型载体内布局影戏剧院,推出各类文娱表演;调整周边业态,挖掘周边具有文化特色的背街小巷的商业潜力,引入酒吧夜店网络直播等业态形式,实现“游、展、食、购、娱”一体化发展。

在区政府大力支持下,从今年9月中旬开始到10月底,北外滩滨江开展一系列的夜间主题活动,进一步炒热北外滩滨江夜间商业氛围。目前北外滩地区正在缓慢形成围绕白玉兰广场、W酒店、上港邮轮城、苏宁宝丽嘉为中心的“夜经济”、“夜生活”滨水商圈。

虹口足球场商圈:“动感夜生活”区域

根据虹口商业总体布局,环“虹口足球场—龙之梦”区域将建设以“体育+消费”为特色的购物新地标,打造赛事期间世界一流的体育竞技中心、非赛事期间具有体育特色的消费休闲中心。结合该区域定位,计划以虹口足球场为中心,整合周边体育场馆、公园等资源,打造辐射周边商圈的文体特色夜间消费生态圈。

瑞虹天地商圈: “风尚夜生活”区域

瑞虹天地商圈集购物、餐饮、文化、娱乐、时尚、体验、休闲等业态于一体,以“生活•音乐•家”为品牌内涵,以多种文娱、演绎形式为载体,打造集风尚购物、精致餐饮、生活娱乐于一体的夜生活购物地。未来,以正在建设的三期太阳宫为核心,将打造融合“亲子、娱乐、美食”的现代化综合性区域,实现商圈整体“风尚夜生活圈”的目标。


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