2017-07-12 21财闻汇
任志强最新采访，惊呆众人！
最近，任志强出镜了一个采访，谈当前的楼市。不妨来看看，希望对你的投资有参考价值！
1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢？
第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化，为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。
第二个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。
第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。
这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的，不管怎么去调整他也不会变化，比如城市化问题，一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。
只有把以上几个部分组合在一起，才能得出一个准确和正确的判断。
2、您给买房者有哪些个人建议呢？
个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。
3、房地产市场三年一个周期？
不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。
4、对房产的一些限制会收回去吗？
有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。
作为楼市多军的代表，任志强每次对楼市的评论都受到市场高度关注。上述言论仅代表其个人观点，那么您怎么看？
看面子是土豪，看里子是负债
近期王孙的世纪并购案刷屏朋友圈，同时也暴露了当前不少房企的债务压力。据媒体披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。
图片来源：地产观察 数据：企业年报、wind
房企压力山大
有分析指出，房企债务压力如此大，具体原因是销售遇冷和拿地成本上升，但归根结底还是宏观调控。毕竟现在，政府对于楼市的态度已经很明显了：房子是拿来住的，不是拿来炒的！ 一方面，通过行政上的限制，目前祭出了限购限售等五限手段。这就意味着，你之前买的房子，也未必就能想卖就卖。 另一方面，通过货币政策的收紧，也就是信贷上来控制资金流向。据中金固定收益研究日前发布的研究报告：现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光，已有人开始担心，下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。
降杠杆，你该知道背后的“风”
据报道，孙宏斌的融创中国，收购王健林的万达文旅的钱，631.7亿当中，有295.75亿是万达借给孙宏斌的。 市场人士分析，刚刚过去的这起房地产的收购，对于万达而言，就是去杠杆。 万达卸掉部分杠杆，融创中国来“接盘”，从老王借钱给老孙的角度来看，有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头，或有抱团取暖的迹象。
再联系之前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，不难看出，房地产市场降杠杆已经不再是一句口号。
当万达这个地产的标杆企业之一，开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候，我们或许需要看到，它背后的风。近几天的几件事，也在佐证这个风向。
1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米，这个人均面积已非常可观。
2、7月4日，上海推出“只租不售”宅地，随后公布《上海市住房发展“十三五”规划》，将大幅增加租赁住房供应等。业内人士推断，今后，发展租赁住房，将成为一二线城市的重要任务。
这些政策的客观效果，就是阻止更多的新商品房入市，由此可以看出国家调控房价的决心。
炒房客抛售、1个月没卖出一套...
2017年已过半，楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。
这个城市部分房价遭腰斩
2016年，合肥房价突然暴涨，以40%的涨幅，位居2016年全球房价涨幅第一。
2016年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%～20%，一些小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。
北京周边楼盘打七折 1个月没卖出一套...
据央视财经报道，今年3月以来，楼市调控政策不断升级，环京区域成为调控的重中之重。据链家地产河北省三河市东区负责人介绍，燕郊网签量六月份较为三月份总体降幅高达80%。
伴随着成交量大跌，成交价格也不断下挫。以某小区90平米的两居室为例，3月份时平均成交价可达每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交记录显示：该楼盘最新成交是在6月7日，此后一个月时间，这个燕郊规模最大，总套数超28000套的楼盘，一套房子都没有成交。
北京学区房暴跌百万
近日，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。
由于教育部门等部门的加入，今年多校划片的参与学校和比例增加，即是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。传统“学区房”买家开始陷入观望。
一个时代已终结
如果说房地产市场的变化是国内的小气候，那国际的大气候，更值得警惕。
国际上，全球主要央行货币宽松政策，都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。
全球最大对冲基金——桥水基金创始人达里奥宣布，宽松时代已经告终：我们现在的任务是，继续载歌载舞，但逐渐接近出口，并随时留意警钟何时响起。
现在要开始囤现金了
对市场发出警告的不仅有桥水、美国银行，还有新债王、双线资本(DoubleLine Capital)首席执行官Jeff Gundlach。今年6月时，Jeff Gundlach表示，美国股市将在今年夏季迎来调整，短线投资者应该出售股票并为下跌做好准备，而长线投资者可以等到反弹，“我认为现在就应该备足现金”。
在Gundlach上述表态之前，老债王格罗斯（Bill Gross）今年也多次警告资产价格太高，认为当前的市场风险已创2008年金融危机之前最高。
附：2017上半年，全国热点城市房价地图
以下数据和图片由“米宅米宅”（mizhaimizhai）整理。
北京
上海
深圳
广州
天津
杭州
成都
重庆
南京
厦门
武汉
郑州
苏州
合肥
福州
青岛
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發表於 2017-7-19 10:43:37
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